Saiba como pagar menos imposto na venda do seu imóvel

Aqui na J8 Imóveis contamos com um super time de especialistas com amplo conhecimento e expertise de mercado para compartilhar dicas valiosas quando o assunto é compra, venda e locação de imóveis. Pensando nisso, convidamos alguns destes profissionais para uma série de conteúdos feitos especialmente para você. 🙂

Nossa primeira convidada é a Elizabeth Bertinato, mais conhecida como Beth, integrante da J8 há seis anos e nossa mais nova gerente da equipe de prontos. Hoje, ela vai explicar como é possível reduzir o valor do lucro imobiliário ao vender seu imóvel. 

Se você está passando por esse processo e quer otimizar seus custos, esse post é pra você! Confira:

Como funciona o lucro imobiliário da venda de imóveis?

Segundo a nossa especialista, Elizabeth Bertinato, ao vender um imóvel o Governo Federal cobra um imposto de renda sobre o lucro da transação imobiliária. Ou seja, se você está vendendo seu imóvel por um valor maior do que comprou, é devido um percentual sobre essa diferença, geralmente de 15%, à Receita Federal.  

Por exemplo: um imóvel adquirido por R$1 milhão e revendido por R$1,2 milhão será devido imposto de R$30 mil sobre o ganho de capital de R$200 mil.

Mas atenção: esse valor deve ser pago até o último dia do mês subsequente à venda do imóvel, diferentemente do imposto de renda que deve ser recolhido na declaração anual feita em março ou abril. O atraso no pagamento pode gerar correção, juros e multa de até 20% sobre o valor do lucro imobiliário. 

O Programa de Apuração de Ganho de Capitais (GCAP), criado pela Receita Federal, calcula automaticamente o valor do imposto devido e gera a respectiva guia de pagamento.

Entretanto, existem algumas maneiras de isentar-se ou reduzir o valor do imposto sobre o lucro imobiliário. 

Veja a seguir:

Isenções legais

Medidas legais podem reduzir o imposto sobre a venda do seu imóvel.

Nem sempre a Receita tributa o ganho de capital auferido sobre a venda. Em algumas situações previstas na legislação tributária, o contribuinte está isento do pagamento do imposto, como nos seguintes casos:

1. Aquisição em até 180 dias

Talvez a isenção mais conhecida seja com a compra de outro imóvel em até 180 dias. Nesse caso, o lucro ganho na venda de um imóvel deverá ser utilizado para aquisição de outro, obrigatoriamente residencial, no prazo máximo de 180 dias a partir do contrato de venda. 

Se o imóvel adquirido possui valor menor que o ganho de capital obtido na venda, será devido o imposto sobre o valor remanescente. Porém, é importante ressaltar que esse benefício só pode ser utilizado pelo contribuinte uma vez a cada cinco anos.

2. Imóvel inferior a R$440 mil

Outra isenção é a venda do imóvel com valor igual ou inferior a R$440 mil, independentemente de ser terreno, casa, apartamento ou conjunto comercial, estar localizado em zona urbana ou rural, desde que o contribuinte não tenha realizado outra alienação nos últimos cinco anos.

3. Ano de aquisição

Os imóveis adquiridos até 1969 estão isentos do pagamento do imposto de renda ao serem alienados, independentemente do valor do lucro imobiliário. A partir desse mesmo ano, o imposto é reduzido gradativamente conforme a progressão dos anos, variando de 5% ao ano até 1988 a 0,35% ao mês a partir de dezembro de 2005.

Portanto, os imóveis adquiridos há mais tempo possuem uma redução maior no valor do imposto no momento da alienação. Em outras palavras, o valor do imposto de renda será maior à medida que diminuir o tempo de aquisição do imóvel.

Como exemplo, um imóvel adquirido em fevereiro de 2010 e alienado em dezembro de 2020, com lucro imobiliário de R$200 mil (aplicando-se os fatores de redução do GCAP) tem o imposto de renda devido de R$18.982,12 e não de R$ 30mil (percentual de 15% do lucro).

Mas não é preciso saber os percentuais e fórmulas de cada ano de aquisição e alienação, pois o programa da Receita – GCAP – calcula automaticamente a redução da alíquota e o valor do imposto devido.

4. Permutas

Cada vez mais frequentes nas negociações imobiliárias, as permutas de imóveis no mesmo valor, sem pagamento de diferença em dinheiro, também estão isentas do pagamento do imposto. Se houver pagamento de parte em dinheiro, o imposto de renda devido será calculado sobre esse valor.

O que o contribuinte pode fazer para reduzir o valor do imposto?

Sabemos que a legislação prevê algumas isenções e reduções automáticas, calculadas pelo GCAP. Mas existe uma possibilidade de diminuir o valor do ganho de capital que é pouco utilizada e depende exclusivamente do contribuinte

Quanto maior a diferença entre o valor de aquisição e o valor da venda, maior será o imposto a ser pago, pois a base de cálculo é o lucro obtido nessa transação, certo?  Portanto, ao elevar o custo do imóvel, menor será o lucro obtido na venda e consequentemente menor o imposto devido.

Reformas, ampliações e construções

Reformas podem aumentar preço inicial do imóvel.

Atualmente, não é possível corrigir o valor dos bens pela inflação ou valorização do mercado imobiliário. A única maneira legal de reajustar esse valor é declarando as benfeitorias ao imóvel.

É normal que os proprietários ao adquirirem um imóvel, novo ou usado, personalizem conforme seu gosto, investindo em pintura, troca de pisos, telhado ou ampliações. Quase sempre, no entanto, eles se esquecem de acrescentar esses gastos no valor do imóvel constante na declaração do imposto de renda.

Exemplificando: um imóvel adquirido por R$500 mil e com benfeitorias realizadas e comprovadas no valor de R$300 mil elevou o custo de aquisição para R$800 mil na declaração. Se o mesmo imóvel for vendido posteriormente por R$1 milhão, a base de cálculo para o imposto será de apenas R$200 mil, que foi o lucro obtido, e não de R$500 mil, o valor sem o acréscimo declarado das reformas.

Mas não é qualquer benfeitoria que a Receita Federal irá considerar para crescimento do valor de aquisição. Devem ser reformas, ampliações ou construções que aumentem a vida útil do imóvel e não possam ser retiradas em eventual venda. Essas despesas precisam estar devidamente comprovadas com recibos e notas fiscais, guardadas pelo proprietário durante o prazo de cinco anos.

Corretagem, ITBI, escritura e registro

Documentação envolvida no processo de venda também deve contar no valor do imóvel.

Além das benfeitorias, os valores pagos à imobiliária, aos corretores de imóveis, tabelionato e cartório de registros também garantem um desconto no imposto. Isso porque é considerado o ganho líquido de capital e as despesas com comissão de corretagem, ITBI, escritura e registro também podem ser somados ao valor do imóvel e deduzidos da tributação, desde que devidamente comprovados com documentação hábil e idônea.

Projeto de Lei 458/2021

Atualização em lei promete facilitar processo de venda.

Por fim, é bom ficar de olho no Projeto de Lei 458/2021, em trâmite no Senado Federal, que institui o Regime Especial de Atualização Patrimonial (REAP). Ele tem a finalidade de permitir a atualização de valores e a correção de dados de bens móveis e imóveis de propriedade de pessoas físicas ou jurídicas, residentes ou domiciliadas no Brasil.

A aprovação dessa lei possibilitará que os proprietários atualizem os valores de aquisição dos imóveis mediante pagamento espontâneo de um imposto, com alíquotas e prazos a serem definidos, reduzindo o ganho de capital no momento da venda.

Mas até lá, ficam nossas dicas de atualização do custo de aquisição para que o imposto seja o menor possível. 😉

Certamente as dicas da Beth vão tornar a venda do seu imóvel mais rentável, não é mesmo? 

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